廣州因疫情導致商戶虧損，搬走后能起訴退保證金嗎？

張靜律師解答：不能，雖然疫情使商戶的經營受到一定影響，但并不會直接導致合同解除。若租客擅自搬走，構成違約。疫情期間的租金法z院會酌情減免一半，廣東省于2020年2月10日陸續復工，故2020年2月份及3月上半個月的租金可減免一半。但保證金不能退了。

判z決書節選：

關于保證金問題?！逗贤ā返诹畻l款規定：“當事人應當按照約定履行自己的義務?！备鶕贤谒臈l款“乙方須在當月的5日前向甲方交付租金，不得拖欠，逾期繳納，經甲方通知后，超過當月10日仍未交付當月租金，視乙方違約，甲方有權終止合同，保證金不予退還。”以及第十條“乙方違約導致協議終止，甲方有權單方面終止本協議，并沒收乙方繳納的履約保證金、預付租金作為違約金不予退還?！钡募s定，陳租客擅自搬離以及未按照合同約定交納租金已經構成違約，應當承擔相應的違約責任，根據合同約定，保證金不應退還，故陳租客主張退還履約保證金不符合合同約定，本院不予支持。

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廣州租賃的房屋沒有合法報建手續，租賃合同有效嗎？

張靜律師解答：無效。押金及保證金等應返還。

判z決書節選：

法z院認為:涉案房屋無合法報建手續,屬于違z法建筑,邱租客、楊某于2018年10月8日簽訂的《租賃合同》無效。故邱租客主張確認《租賃合同》無效的訴請,法z院予以支持。根據合同無效后的相互返還原則,楊某應向邱租客返還押金100000元及入場費120000元,故邱租客主張楊某返還上述費用的訴請于法有據,法z院予以支持。

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廣州以租代售的商鋪公寓托管合同有效嗎？

張靜律師解答：有效，雙方應按合同履行。如下面這個案件，買房人以房屋未經規劃報建、公司以租代售構成欺詐為由起訴無效，被法z院駁回。

判z決書節選：

關于合同效力，洪某是完全民事行為能力人，知道或應當知道其簽署的法律文件的內容或法律后果，洪某對涉案合同約定洪某只是支付對價取得使用權、并未包含物業所有權的權屬變更是清楚知悉的。凱某公司已提供涉案物業所在綜合樓經規劃報建及已辦理竣工驗收備案的證據材料，證明涉案物業所在綜合樓在本案一審辯論終結前已經批準建設且已驗收合格。凱某公司和夏某經濟社簽訂的《租賃合同》約定凱某公司對合同項下土地上的已建綜合樓享有30年的使用權和轉租權，雙方關于綜合樓使用的約定是基于凱某公司出資建設的事實，該約定合法有效。夏某經濟社在訴z訟中也明確同意凱某公司出租涉案物業。洪某主張涉案合同因凱某公司無權轉讓涉案物業的使用權、涉案物業未經規劃報建、凱某公司以租代售構成欺詐而無效的意見，一審法z院不予支持?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！鄙姘负贤s定凱某公司將涉案物業出租給洪某使用20年，其后無條件使用4年7個月。無論涉案合同如何表述超過20年的使用期限和洪某已支付租金的性質，不改變凱某公司將涉案物業出租給洪某使用的年限為24年7個月及洪某支付的全部租金是洪某承租取得涉案物業24年7個月使用權的對價的事實。涉案合同約定的物業使用權轉讓期限超過20年的部分無效，其他內容沒有違反法律、行政z法規的強制性規定，合法有效。

涉案合同部分無效，凱某公司應返還無效部分的相應使用權轉讓款項135054.1元（359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58）予洪某，法z院對洪某建立在合同整體無效基礎上的其他轉讓款返還請求不予支持。