廣州買房時發(fā)現(xiàn)賣家只是掛名人，需要追加真正的賣家進訴z訟嗎？

張靜律師解答：若名義賣家披露真正的賣家，則可由買家自己選擇告誰，告名義賣家還是真正賣家都可以，承擔(dān)責(zé)任都是一樣的。但是選定后就不能再更換。

判z決書節(jié)選：

本院認(rèn)為，關(guān)于林賣家是否需承擔(dān)《商鋪買賣合同》項下的出賣人義務(wù)的問題?！逗贤ā返谒陌倭愣l規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”；第四百零三條第z一款、第二款規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的原因?qū)ξ腥瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外；受托人因委托人的原因?qū)Φ谌瞬宦男辛x務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向第三人披露委托人，第三人因此可以選擇受托人或者委托人作為相對人主張其權(quán)利，但第三人不得變更選定的相對人”。本案中，涉案商鋪登記在林賣家名下，林賣家亦以自身名義與劉買家簽訂《商鋪買賣合同》，無充分證據(jù)反映林賣家在簽訂《商鋪買賣合同》之時有向劉買家披露其系代案外人澤某公司持有涉案商鋪的事實，而劉買家也以林賣家為合同相對方提起本案訴z訟，要求林賣家承擔(dān)《商鋪買賣合同》項下的出賣人義務(wù)?；诖?，林賣家應(yīng)作為出賣人向劉買家承擔(dān)返還購房款及團購費的出賣人義務(wù)。對林賣家提出涉案商鋪實際權(quán)屬人為澤某公司，一審未追加澤某公司，程序的主張，本院不予采納。

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廣州買二手房后房產(chǎn)被查封了怎么辦？

張靜律師解答：可以對查封執(zhí)行提異議，防止房屋被拍賣，然后通過盡快繳清房款到法z院賬戶的方式，與法z院協(xié)商盡快解封，辦理過戶手續(xù)。如果覺得時間太長程序太麻煩，也可以直接起訴賣家解除合同，要求其承擔(dān)違約責(zé)任。要求繼續(xù)履行合同的程序如下：

1、對查封執(zhí)行提出異議?！度藌院關(guān)于人z院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人z院應(yīng)予支持：

(1)在人z院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;

(2)在人z院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);

(3)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人z院的要求交付執(zhí)行;

(4)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2、提供擔(dān)z保財產(chǎn)、解除查封。如買房人要求繼續(xù)履行合同并取得該房屋的所有權(quán)，則可與查封法z院協(xié)商，由出賣人或買房人自己提供其他擔(dān)z保財產(chǎn)申請解除查封。提供擔(dān)z保財產(chǎn)后，法z院解除查封，雙方可繼續(xù)履行z《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續(xù)。

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廣州房屋還在抵z押狀態(tài)，請求過戶訴z訟請求怎么寫？

張靜律師解答：不能直接寫請求過戶，應(yīng)寫為代為清償債z務(wù)消滅抵z押權(quán)后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失。

相關(guān)法條：

《廣東省高z級人民z法z院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第二十條：合同項下房屋設(shè)定的抵z押權(quán)未消滅,買受人請求出賣人依照房屋買賣合同的約定辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,人民z法z院可以向其釋明變更訴z訟請求為代為清償債z務(wù)消滅抵z押權(quán)后辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失。

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