廣州收樓后發現開發商未取得竣工驗收備案表能索賠嗎？

張靜律師解答：可以，取得竣工驗收備案表是法定的交樓條件，即使合同約定不需要提供，或者購房者已事實上收樓，仍可以起訴賠償。

判z決書節選：

法z院認為:關于御某公司是否應承擔逾期交房違約責任的問題。雙方在買賣合同第十二條、第十五條及附件七補充協議第十條、第十三條對房屋交付條件進行了約定,雖然御某公司在2015年12月31日前已取得上述約定中需提供的文件,樊買家也確認在約定的交樓時間前已符合約定的交樓條件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》,取得竣工驗收備案表為法定的交付條件,故案涉房屋于2016年1月22日才滿樓條件。根據合同約定,御某公司應當在2015年12月31日前向樊買家交付房屋,因此,御某公司存在逾期交房的行為。

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廣州帶精裝修的房屋交樓時間如何認定？

張靜律師解答：開發商雙合同賣房，實際上就是為規避限價政策搞的一個的裝修合

同，裝修款屬于購房款的一部分，裝修時間也包含在交樓時間里。所以應以符合裝修標準的

日期為符合交樓條件的日期。如下面這個案件，就是這樣認定的。

書節選：

根據前述認定，《房屋裝修協議》為郭買家、開發商雙方以的意思表示訂立的合同，其中約定的裝修工程實際為房屋的配套裝修工程，案涉房屋應為帶裝修出售的商品房，應當符合《商品房預售合同》和《房屋裝修協議》載明的裝修標準才可具備交付條件。郭買家提供證據證實2021年4月開發商曾就裝修問題與案涉房屋所在項目業主進行溝通并通告預計裝修完成時間，說明案涉房屋未在約定期限內完成裝修，而開發商在庭審中也自認仍未完成相應裝修工程，故可認定開發商存在遲延交房的情形。開發商認為案涉房屋于2020年10月26日取得《廣州市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工聯合驗收意見書》時即具備交付條件的答辯理由，缺乏依據，本院不予采信。開發商應承擔延期交房的違約責任。

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廣州買家能起訴開發商簽訂商品房買賣合同嗎？

張靜律師解答：不能。認購書僅是一個預約合同，買家不買，定金沒收，賣家不賣，定金雙倍返還，任何一方都無權強制要求對方簽訂正式的商品房買賣合同。如下面這個案件，買家起訴開發商簽訂正式商品房買賣合同，就認為民事活動應遵循自愿原則，駁回買家請求。

書節選：

關于趙買家主張開發商與其簽訂《商品房買賣合同》并辦理網簽手續、協助辦理并交付案涉房屋的不動產產權證是否成立。根據本案事實，開發商以其并非合同相對方等為由拒絕按照《認購書》的約定與趙買家簽訂《商品房買賣合同》，其行為已構成違約。《典》第四百九十五條第二款規定：“當事人不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔預約合同的違約責任。”但本案中是否可強制要求開發商繼續履行與趙買家簽訂《商品房買賣合同》等締約義務，仍需根據本案事實并結合相關法律規定作出綜合判斷。《高人民關于審理商品房買賣合同糾紛案當事人名稱或者姓名和住所；......”現雙方在《認購書》中僅就合同當事人、標的、價權證，均屬于商品房買賣合同項下應履行的義務范疇，在雙方無法簽訂正式合同的前提下，對其該部分主張，本院亦不予支持。

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